文/北京进深 徐迪

朝阳平房126亿元地王项目公司浮出。

5月13日，平房项目两块住宅用地和幼托用地施工、监理招标计划发布。

两个招标人：北京茂越置业有限公司和北京兴昶房地产开发有限公司。

拿地联合体将分别操盘这宗巨无霸地块，其中：

北京茂越负责平房北01住宅和02托幼地块；

北京兴昶负责平房南03住宅项目和孙河商服项目。

穿透股权，两家项目公司一致：

中建智地持股48.5%，中国金茂持股33%，越秀地产17%，朝阳城开1.5%。

1、北京茂越置业：平房2107-01住宅和02托幼项目。

总建筑规模约11.65万平方米，其中地上建面约8.29万方，投资估算6亿元。

北京茂越置业成立于2025年5月14日，注册资本40亿元，大股东北京兴鼎房地产持股50%，北京兴鼎由中建智地和朝阳城开分别持股97%和3%；中国金茂旗下北京方兴亦城置业持股33%；越秀地产旗下广州越秀华城房地产持股17%。

公司法定代表人、经理为方兴亦城置业总经理王澍；董事长为中国金茂首席运营官吴进；董事包括越秀地产北方区总经理董毅、中建智地董事长樊飞军等。

对于开发组合包项目，中建智地一回生二回熟，与朝阳城开也算是老搭子了。令人意外的是，金茂在这个项目中的权益竟然争取到了三分之一。

且从平房2107-01地块项目公司来看，董事长和总经理都是金茂系。

地块往东3公里处，就是三间房的金茂满矅项目，金茂对这一片可算是相当了解。

小道消息称，这个项目金茂负责规划设计，越秀来做营销，分工倒很合理，只是越秀的权益连五分之一都不到，话语权稍弱。

2、南侧2107-03地块体量更大，接近于01地块的2倍，总建筑规模约21.56万平方米，其中地上建面超14万方，投资估算约10.78亿元。

招标人北京兴昶房地产开发有限公司，成立于2025年5月13日，注册资本80亿元。

股权结构与北京茂越置业相同，由樊飞军直接挂帅董事长，北京宸园总经理李吉担任新项目公司总经理。

大股东北京兴鼎房地产是北京宸园的开发主体，去年6月份以112亿元的总价拿下了北京首宗“宅产配”地块“朝阳酒仙桥 前苇沟 朝阳园北区”项目，分别开发了北京宸园和璞园PARK两大住宅项目。

有消息称，随着北京宸园营销接近尾声，部分销售人员已转战平房地块，重点回访未成交客户，为新项目蓄客。

3、除了住宅项目，15公里以外的孙河商服地块，开发主体也是北京兴昶。

总建面12.69万平方米，地上建面5.87万方。

分两个标段施工，一标段建面7.53万平方米，二标段5.16万平方米。投资估算合计约6.34亿元。

这宗超大体量超高价格的朝阳地王项目，成交于4月28日，由中建智地+中国金茂+越秀地产+朝阳城发联合体，以126亿元的底价摘得。

项目总用地规模14.83公顷，地上建筑规模达到28.27万㎡。

包括多幅子地块，其中，平房2107-01、03两幅住宅地块成交价为119.59亿元；孙河2902-73商服地块成交价6.41亿元。

住宅地块折合楼面价约5.45万元/㎡，已达到近两年朝阳宅地单价最高纪录。

去年成交的41宗住宅地块中，成交楼面价高于5万的不多，除了海淀和东城金鱼池地块之外，只有丰台万泉寺和东铁营地块的成交楼面价高于5.45万。

对比一下三间房地块，距离平房地块3公里左右，溢价10.5%成交的楼面价为5.16万元/㎡。

具体来看，平房子地块以住宅用途为主，2107-01、03地块一南一北，均为R2二类居住用地，容积率均2.6，限高80米。

其中北侧01地块占地面积3.01公顷、地上建面7.82万㎡；南侧02地块占地5.43公顷、地上建面14.11万㎡。

02地块为A334托幼用地，占地5253㎡，容积率0.9，限高16米，位置可结合方案与01地块统筹布置。

孙河2902-73地块，为综合性商业金融服务业用地，占地5.87公顷，容积率1.0。

在建筑高度方面，孙河地块有较为严格的规定，要求从中央公园后退100米区域内限高12米，100-150米内限高24米，沿内环路可到30米。

上述地块中，涉及3条街坊路建设：

1、平房2107-03地块内新增1条南北向宽度为11米的街坊路；

2、孙河2902-73地块内新增1条东西向宽度为20米的街坊路；

3、在孙河2902-73地块及2902-71地块间新增1条南北向宽度为 20米的街坊路，相邻地块分别设置10米。

上述街坊路纳入土地出让范围，由项目竞得人负责建设，计入建设用地基底面积核算容积率，与项目同期建成并保证对外开放，由项目竞得人进行养护和管理。

平房地块位于东四环与东五环之间，临近地铁6号线青年路站，在朝阳北路以北，周边有朝阳大悦城、万象汇、民航总医院等，周边教育、医疗及商业配套资源丰富。

地块西北方向就是北京初代豪宅星河湾，建成于2005-2007年期间，目前二手房挂牌均价在9万/平。

周边与星河湾同期或之后建成的楼盘，包括润枫水尚、华纺易城、国美第一城等，虽然也有名动一时的红盘，均是主打性价比。

反倒是往北2公里处的姚家园一带，有逸翠园等低密住宅和别墅产品，豪宅属性更加明显。

平房板块发展较早，但目前住宅楼外观已显陈旧，还有不少老公房和经济适用房，人流量大，交通拥堵问题也比较严重，城市界面相对杂乱。

地块周边竞品主要是和记黄埔在去年10月底新开的御翠园，3栋高层近400套房源，还有77套联排别墅，正在强销阶段，目前网签83套高层，均价7.8万/㎡；18套别墅，成交价8.2万/㎡。

御翠园由于户型设计未能跟上当前市场对产品力的要求，后续预计在价格上还会继续让步。其拿地较早，成本优势明显，同时其品牌影响力和地理位置还是具有一定市场竞争力。

往东3公里处，是近期即将入市的三间房双子项目：

保利朝观天珺，7栋住宅楼，地上总建面7.6万㎡，容积率2.8，11F-25F洋房+高层，共524户，主力92㎡三居、122㎡/139㎡/157㎡四居。

金茂满曜，规划13栋8-26F洋房+小高层，住宅建面9.1万㎡，容积率2.5，共719户；主推115/116㎡三居，129㎡/133㎡/159㎡四居。

位置上来看，平房地块和三间房地块同在朝阳北路、地铁6号线沿线，平房地块在东五环内，更接近中心城区；但三间房地块近年陆续有新盘入市，周边小区外观看上去比较有品质。

配套方面，平房地块距离朝青地标大悦城更近，步行1公里左右；三间房地块配套范围内有大悦城、常楹天街，但距离均超过3公里。

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