6月5日，北京土地市场成功出让三宗经营性用地，覆盖海淀、石景山及昌平三区。海淀宝山村0016、0017地块经过线下多轮竞价，最终分别由中建壹品、金隅摘得，成交价为27.78亿元（溢价率1.76%）、33.64亿元（溢价率1.48%），成交楼面价约为5.51万/㎡、5.6万/㎡。

石景山西黄村地块由中海以底价45.23亿元摘得，成交楼面价约2.75万/㎡；昌平北四村地块由越秀+北京城建+未来科学城+贝好家联合体以底价23.95亿元摘得，成交楼面价约3万/㎡。

宝山村地块位于西四环至五环之间，晋元桥东侧，是串联海淀核心区与石景山区的重要节点。0016号地块用地面积约2.4公顷，地上建筑规模约为5.04万平方米；0017号地块用地面积约2.86公顷，地上建筑规模约6万平方米。容积率同为2.1，建筑限高以30米为主（局部可至36米），预计规划为9至11层的小高层住宅产品。

项目交通便捷，距离地铁6号线廖公庄站步行距离约700米；临近西五环入口约800米，可便捷接入阜石路快速路，抵达金融街、中关村等核心区域。教育配套方面，规划中明确将配建一所九年一贯制学校，目前拟引入首都师范大学附属中学教育资源，预计于2026年10月启动建设。

加之周边现有绿谷雅园配建幼儿园，区域未来有望形成自幼儿园至初中的一站式教育服务体系。商业配套目前主要依托阜石路沿线的石景山资源（如京西大悦城、山姆会员店）及锦绣大地批发市场，大型综合商业设施尚待提升。

总体来看，宝山村地块核心价值体现在其稀缺的五环内区位、明确的教育资源引入计划以及相对合理的价格梯度（同环线半壁店项目拿地楼面价7.84万/㎡）；但后续发展也需关注配套设施的逐步兑现周期，以及直面半壁店项目和石景山高端项目的分流竞争态势。

石景山西黄村地块距离宝山村地块直线距离约2公里，由四宗子地块构成。其中648、650为居住用地，640为公建混合住宅用地，649为托幼用地，总计用地规模7.97公顷，地上建筑规模16.5万㎡。

西黄村地块其特殊价值在于虽行政归属石景山，但直线距离海淀核心功能区较近，兼具价格优势与区位便利，是承接海淀外溢客群与吸引石景山本地改善需求的重要点位。

对比宝山村、半壁店地块来说，其现有成熟配套也是该项目亮点：西井社区底商满足日常基础生活需求，同时兼具高端商业综合体商业配套，如京西大悦城、当代商城、远洋春秋里、山姆会员店等。

教育配套方面，现有包括西黄村小学、首都师范大学附属中学（苹果园分校），另外地块内规划配建一所4200㎡幼儿园，将弥补基础教育设施缺口。

然而该地块开发也面临明显挑战：由于地块零散形状狭长，且周边建成环境复杂，导致后期楼栋排布优化难度大，可能会影响部分户型的得房率及采光等，需在当下普遍高得房率的新房市场中创造出足够亮点。

此外，挂牌文件中提到640地块内需返还地上建筑规模3.68万㎡的商业面积，回购价格锁定为3000元/㎡，低于建安成本构成财务刚性负担，对开发商资金实力要求较高。

昌平北四村地块位于中关村生命科学园三期核心腹地，用地规模3.073公顷，建面7.99万㎡，其中0077地块用地面积1.6公顷，建面4.17万㎡，0078地块用地面积1.47公顷，建面3.82万㎡，容积率均为2.6，限高60米。根据土地出让文件，两地块需配建社区服务站（≥500㎡）、社区文体活动中心（≥1200㎡），且套内 90 平方米以下户型占比不低于 70%。

地块的核心价值依赖于轨道交通可达性与区域规划所确立的产城融合导向。当前，现有的昌平线生命科学园站（步行约15-20分钟）提供了基础的出行保障。

更为重要的是，西侧约500米处已规划地铁19号线北延线及支线的始发站——生命谷站，该站预计于2027年建成。该线路未来将成为连接海淀永丰产业区、金融街核心商务区以及北京中心城区的关键廊道，显著提升区域整体的交通效率与综合吸引力。与此同时，强劲的生命科学产业基础持续为区域注入发展动能。依据《北京昌平区生命科学园 CP01-0601~0603 街区控制性详细规划》，项目所在的CP01-0601街区被明确定位为“集基础研究、成果转化、配套服务和居住功能于一体的产城融合型科技园区”。

作为此规划区内稀缺的住宅项目，地块将充分受益于生命科学产业不断集聚的高素质人才以及随之而来的区域配套设施全面升级。因此，产业的高能级集聚与高效交通网络的协同效应，共同构成了驱动该地块发展的两大强劲引擎，为其长期增长奠定了坚实基础。（中指研究院土地市场研究负责人张凯）

责任编辑：李霞