10月23日，中指研究院最新发布专题《城市更新或成为“十五五”城市发展重要抓手，各项政策机制有望加快建立》。

从投资规模来看，“十四五”期间城市更新完成投资约15万亿元，成为稳投资的重要力量。根据住建部披露数据，2021年全国411个城市共实施2.3万个城市更新项目，总投资达5.3万亿元；2022年全国共实施6.5万个城市更新项目，总投资达5.8万亿元；2023年，全国实施各类城市更新项目约6.6万个、完成投资约2.6万亿元；2024年全国共实施城市更新项目6万余个，完成投资约2.9万亿元。2025年城市更新作为扩大内需重要抓手，预计投资有望保持较大规模。

从投资领域来看，城镇老旧小区改造、城中村改造及地下管网改造等是城市更新重要内容。10月11日，国新办举行“高质量完成‘十四五’规划”系列主题新闻发布会，介绍“十四五”时期住房城乡建设高质量发展成就。会上倪虹部长介绍，“十四五”期间，全国建设筹集各类保障性住房和城中村、城市危旧房改造等安置住房1100多万套（间）、惠及3000多万群众。

全国累计改造城镇老旧小区24万多个，惠及4000多万户、1.1亿人；加装电梯12.9万部，增设停车位340多万个、养老托育等社区服务设施6.4万个；更新改造供水、燃气、供热等地下管网84万公里；打造“口袋公园”1.8万多个、城市绿道2.5万公里，以“小切口”改善“大民生”。

在回答记者问时，秦海翔副部长提到，“十四五”时期，我国共实施城中村改造项目2387个，建设筹集安置住房230多万套；启动城市危旧房改造17.5万套（间）；改造老旧街区6500多个、老旧厂区700多个。

值得关注的是，城中村改造作为城市更新重要方向，对房地产市场影响明显。2024年10月，住建部提出将通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村和危旧房改造。同时，多地明确要减少回迁房实物安置占比，更多采用货币化或房票安置政策。同年11月，住房城乡建设部、财政部联合印发通知，提出扩大城中村改造政策支持范围（扩围至近300个地级及以上城市），推进城中村改造货币化安置，将城中村改造作为城市更新的重要内容有力有序有效推进。

而专项债对该工作展开也发挥积极作用，2024年以来，中央明确允许把城中村改造纳入地方政府专项债券的支持范围，如广州、武汉、成都、西安、郑州等地将“专项债+货币化/房票安置”结合操作，对当地楼市均产生一定积极效果。根据中指监测，2025年1-9月，全国已经发行的新增地方专项债中，保障性安居工程、保障性租赁住房、城镇老旧小区改造、棚户区改造、土地储备等房地产相关的专项债发行约6400亿元，同比增长89%，其中，城镇老旧小区改造、棚户区改造专项债分别为632亿元、1302亿元，涉及城中村改造的专项债发行816亿元，同比增长1.4倍。

从地方实践来看，今年以来多地已经落地城市更新相关实施文件，如深圳、上海等，部分城市也探索老旧住房自主更新，通过政策优化奖励，鼓励小区房屋产权所有人参与开展自主更新，加速推进老旧小区项目更新。预计未来居民自主更新、原拆原建等模式有望在更多城市推广，老旧小区改造仍有较大空间。（中指研究院指数研究部总经理曹晶晶）

责任编辑：李霞