文/乐居财经 徐酒眠

坐落于西安未央路132号的经发大厦，是西安经开区核心地段的甲级智能写字楼，近日，大厦A座停车场的14个商业单位及224个停车位，正在引发一场涉及关联方“输血”的争议。

12月5日，经发物业（01354.HK）公告披露，拟以总代价6300.75万元收购和租赁关联方经发地产的物业和停车位。这笔交易就包括收购14个商业物业单位和224个停车位，以及租赁37个人防停车位和受让60个机械停车位使用权。

根据经发物业的公告，这笔交易具体分为三部分：

第一部分是资产收购协议，代价为5524.75万元，用于收购位于经发大厦A座的14个商业用途物业单位以及224个标准停车位；

第二部分为人防停车场租赁协议，代价为296万元，涉及总面积为2038.64平方米的37个人防停车位，租赁期限为20年；

第三部分则是机械停车位使用权转让协议，代价为480万元，受让60个机械停车位使用权，同样为期20年。

上述所有交易款项，均采用分期支付方式结算。

值得注意的是，截至2025年6月30日，经发物业账上现金规模约为3.6亿元，此次关联交易总额6300.75万元，相当于动用了其约六分之一的现金储备。

在资本热潮褪去后冲击上市，经发物业IPO的净筹资额也不过只有9047万港元，这笔交易的规模可见一斑。

这并非经发物业首次向关联方收购资产。早在2023年1月，经发物业就曾向关联方西安金融中心建设开发有限公司收购过商业物业，当时给出的理由是为了用作集团办公室。

“实现收入组合多元化，获得稳定租金收益”，此番交易，经发物业在公告中表示，其长期为经发大厦提供物业服务，对资产价值有充分认知。

但市场分析指出，按照当前经发大厦的平均租金90元/平方米/月，车位月租金550元，物业费8元/平方米/月的数据计算，即使这些资产全部顺利出租，每年带来的租金收入也仅为约400万元。

按此推算，这笔投资需要超过15年时间才能收回成本，且这一估计还是建立在市场情况相当乐观的前提下。但现实是，当前全国租赁市场表现并不佳。

根据公告数据，经发物业此次接收的这部分经发大厦资产，近年业绩已经出现明显下滑。2023年，这部分资产的年租金总收入约为202.67万元，进入2024年后却大幅降至仅有75.6万元。

与此同时，经发地产方面也并未设立专门团队负责这些资产的出租事宜。这也意味着经发物业不仅要面对写字楼空置率高企的行业困境，还需要自行组建团队负责资产出租。

聚焦经发物业自身经营业绩，2025年上半年，其实现营收约4.71亿元，同比增加约1.8%；期内录得毛利约7930.2万元，同比增加13.9%；毛利率16.8%，同比增加1.8%；利润约为3209.8万元，同比增长3.5%，净利润率6.8%。

几项核心业绩数据均录得增长，尤其是毛利取得双位数增长，在行业深度调整周期可谓表现亮眼。但在同行竭力摆脱关联依赖的大势下，经发物业却似乎有意与母公司捆绑得更紧。

2021年至2024年，经发物业的前五大客户贡献收入占营收比重分别为49.1%、46.4%、41.1%、36.3%。其中，第一大客户为其最终控股股东西安经开管委会。

在2021年至2024年的报告期内，经发物业向西安经开管委会提供服务所产生的收益占公司总收入的比重分别为33.9%、31.8%、27.1%、24.49%。

进入2025年，经发物业在中期报告中明确提出：“集团将积极寻求其母公司经发集团扩大业务覆盖范围带来的发展机遇，积极参与投标，扩大其经营半径，确保规模稳定增长。”

从近年来的业绩来看，经发物业的规模确实在稳步扩张。截至2025年6月底，其在管建筑面积达1749.8万平方米，较2024年同期增长23.6%。

然而，规模增长也带来了“副作用”——贸易及其他应收款项从2024年底时的2.53亿元增加至今年上半年的3.29亿元，增幅达30.0%，高于规模增速。

国资背景、头顶“陕西物业第一股”登陆港交所，但经发物业的股价表现一直不尽如人意。

2024年7月3日在上市当天就遭遇破发，当天收盘价较发行价跌超10%。截至2025奶牛12月9日，经发物业股价报收3.70港元，较7.5港元的发行价已缩水约50%。

今年6月，经发物业股价经历了一场“大劫”，月内股价累计下跌近80%，其中在6月20日和6月23日两个交易日跌了将近70%。

市场分析认为这与经发物业的两位基石投资者——天博诊断及盯准教育——在7月2日迎来限售股解禁有关。

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