12月北京土拍市场迎来三宗地块出让，其中位于丰台区北宫镇的张郭庄6028地块于今日率先成交。该宗地规划建筑面积约4.78万平方米，地块容积率仅1.5，建筑限高24米（局部30米），未来预计将建成6至11层的低密度纯洋房社区。该地块此前两度出现在供地清单中却未能成功入市，此次是第三次挂牌，最终由中建方程+中建智地联合体以底价13.54亿元斩获，成交楼面价约2.84万元/平方米。
6028地块位于西南五环外，其交通优势较为明显，距离已通车的地铁14号线张郭庄站约450米，同时还与在建的地铁1号线支线张郭庄站（预计2027年6月底开通）无缝衔接，形成“双地铁”配置。此外，项目靠近园博园、北宫国家森林公园等大面积绿地，低容积率与自然景观结合，为打造舒适居住环境提供了基础。
然而，该地块在实际推进中仍面临多重挑战。从自身条件看，地块形状不规则，存有多处边角，后期的楼栋排布与户型设计具有不小的限制。周边城市界面亦有待改善，当前地块周边安置房较为集中，空中线缆较多，整体视觉感受有待提升。此外，该区域教育配套目前大多处于规划阶段，其落地进度与最终品质，将成为影响家庭型客户决策的重要因素。就市场环境而言，尽管张郭庄板块近三年未有新增供应，但当前出清周期已超过50个月，库存去化压力明显。价格方面竞争也较为激烈，周边在售项目熙悦晴翠均价约5.1万元/平方米，部分特价房源单价已下探至4.5万元/平方米左右，同区域还有中海永定玖里等项目同台竞争，未来该地块项目在定价策略与销售去化方面，将面临现实压力。
综合来看，本次张郭庄地块的底价成交，反映出市场对非核心区地块的评估趋于审慎，其“双地铁”与低密规划虽具潜力，但现状条件与区域竞争仍使项目面临定位、成本与去化等多重挑战。从长远看，若要在类似区域有效吸引人才安居，政府层面需同步加快推进已规划教育、医疗等公共设施的落地建设，提升生活品质；并结合产业规划区域发展定位，布局适配的就业岗位与创新空间，以“住房－配套－产业”联动增强区域吸引力，在分化的市场中构建可持续的居住与发展价值。（中指研究院土地市场研究负责人张凯）
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