一季度，保利发展控股集团股份有限公司（以下简称“保利发展”）销售额继续保持领先，也在不断投资布局核心城市。与此同时，在二度调整可转债再融资方案后，公司拟将募资净额全部用于15个房地产项目的开发建设。

业绩领衔百强房企　加大土地收储力度

一季度，龙头房企销售额同比普遍增长，保利发展以超过630亿元的销售额领衔房地产百强企业。公司4月9日公布的最新销售情况显示，3月实现签约面积152.58万平方米，同比减少0.47%；签约金额290.16亿元，同比增加7.32%。1至3月，公司实现签约面积308.07万平方米，同比减少16.03%；签约金额630.27亿元，同比增加0.07%。

一季度，保利发展也在不断拓展土储。根据公司公告新增项目情况，今年1至3月，分别于北京、上海、广州、天津、西安等城市陆续获得15个房地产项目，总用地面积约57万平方米，土地价款超过210亿元。克而瑞研究中心的数据显示，保利发展一季度新增土地货值335亿元，同比增加306%。

今年以来，保利发展延续了投资布局核心高能级城市的拓展战略，一季度拿地总金额接近去年全年的三分之一。2024年，公司于核心城市累计新增拓展项目37个，总地价683亿元。其中，一、二线城市拿地金额分别为74%、20%。公司认为，此类城市市场确定性强、销售兑现度高，具备显著优于存量资源的盈利能力。

2024年，房地产市场进入深度调整阶段，行业集中度加剧。中指研究院数据显示，保利发展以全年3230亿元的销售额位居百强房企之首。公司今年1月发布的业绩预告显示，2024年实现盈利。

不过，与2023年相比，保利发展预告的2024年业绩指标中，全年营收同比由升转降，归母净利润、扣非归母净利润同比降幅均明显扩大。其中，公司归母净利润同比降幅由上年度的34.13%进一步扩大至58.43%。

保利发展解释称，报告期内，公司营业总收入同比下降主要源于房地产项目年内交付结转规模下降；相关利润指标同比下降，主要源于房地产项目结转规模和结转毛利率下降，以及公司结合当前市场情况拟对部分项目计提减值准备。

两次调整再融资方案　募资规模降至85亿

一季度，保利发展融资动作也在同步进行。2月底，公司宣布2025年度第一期中票成功发行，总金额20亿元，票面利率2.60%。结合中指研究院统计的月度融资数据来看，该利率远低于当月房企债券发行平均利率的2.82%。

为了满足公司项目开发资金需求及优化资本结构，保利发展3月底再次修订此前公布的再融资方案。公司于2024年8月披露的可转债发行预案显示，拟向包括实控人保利集团在内的不超过35名（含）特定对象发行可转债，募集资金不超过95亿元（含）。其中，保利集团拟以现金方式认购可转债金额不超过10亿元。

2024年12月30日，保利发展针对本次可转债发行方案中的债券利率、发行方式及发行对象等内容进行调整。其中，发行对象当中剔除了与“保利集团”相关的内容。今年3月底，公司对可转债发行方案进行二次修订，募资总额由不超过95亿元（含）调整为不超过85亿元（含），总规模减少10亿元，募集资金用途不再用于补充流动资金。

根据保利发展最新公布的可转债募集说明书（注册稿），此次发行募资净额将全部用于15个房地产开发项目，包括上海保利海上瑧悦、北京保利颐璟和煦、佛山保利琅悦等。各项目总投资金额从11.59亿元至74.86亿元不等，募集资金拟投入金额从3亿元至10亿元不等。

综合来看，保利发展本次募集资金投向的15个房地产项目普遍为在建项目，且大多布局于一、二线核心城市，部分项目已取得预售许可证，最早计划交付时间为今年6月。

今年以来，尽管部分核心城市的房地产销售市场逐步回暖，但开发企业利润端仍在承压。从保利发展上述15个项目预期收益来看，位于上海、合肥、莆田的3个项目销售净利率超过10%，最高为13.63%；其余12个项目销售净利率均为个位数，其中“成都保利西堂和煦项目”销售净利率最低，仅为3.50%。

根据募集说明书，保利发展于2021年度、2022年度、2023年度和2024年1至6月，公司经营活动产生的现金流量净额分别为105.51亿元、74.22亿元、139.3亿元和-171.48亿元。

尽管保利发展经营活动产生的现金流量净额连续三年为正，但是波动较大。公司解释称，2024年1至6月，公司经营活动产生的现金流量净额为负，主要受地价支付节奏因素的影响，2024年上半年公司用于支付2023年度拓展项目的土地款366亿元，较同期增长160亿元，随着以前年度地价支付完毕，公司经营活动现金流预计将有所改善。总体而言，公司认为现金流量正常，且符合实际经营情况。