当永辉、海底捞等巨头纷纷收缩战线，写字楼空置率大幅攀升，商业地产是否已然步入穷途？近日，笔者在通过系列调研之后认为，行业正经历深刻分化，一批抓住新消费脉搏、勇于拥抱互联网的实体商业正逆势崛起，为陷入迷惘的市场指明了破局方向——差异化竞争与线上线下双轮驱动，已成为生存与发展的关键。

一、凛冬已至？传统商业地产遭遇空前挑战

经济下行压力与线上消费习惯的深刻变迁，正令传统商业地产感受刺骨寒意。业内观察指出，不仅永辉超市、海底捞等头部品牌出现数百家门店的集中关闭，诸多家居建材市场、百货商场也面临同样命运。即便是曾经一铺难求的优质写字楼项目，也难逃冲击。

“我们自家开发的太升国际写字楼，此前入住率长期保持在95%以上，但近期实地走访发现，大量公司已倒闭撤离，空置率陡增，出租异常艰难。”笔者认为，这已成为当前市场不容回避的客观现实。

二、逆势之光！新业态以“小赛道”杀出血路

然而，在一片唱衰之声中，市场亦不乏亮色。与大量物业空置形成鲜明对比的是，以砂之船奥特莱斯为代表的新型商业体异军突起。据悉，这家起源于重庆的砂之船在全国已布局近20家门店，单店规模约20万平方米，年均销售额均超十余亿元，个别的门店销售收入更高，不仅租金水平坚挺，且店内商家生意兴隆，甚至出现“一铺难求”的景象。

此外，聚焦细分市场的“小赛道”模式也展现出强大生命力。如成都天府红、重庆方圆Live等项目，深耕二次元等年轻消费文化，通过极致差异化运营，在经济寒潮中成功突围。深圳、上海等地类似主题商业也表现抢眼，证明了精准定位的巨大潜力。

三、必由之路：拥抱互联网，实现双轮驱动

面对挑战，固守传统模式无异于坐以待毙。笔者始终认为，无论规模大小，实体经济都必须将互联网作为核心工具深度融合，实现线上线下一体化运营的“双轮驱动”。

笔者以朋友贵阳的一家素粉店进行测算:该店月营业额约13万元，外卖占比高达一半，而外卖的提成加扣点几乎占了43%左右。素粉店的毛利在60%。65,000的堂食。毛利大概是39,000块。另外的65,000的外卖，只有17%。大概能贡献利润只有65000×（60一43）%=11050尽管平台扣点高达43%，极大挤压了利润空间，但若无外卖带来的边际收益，其月利润将直接腰斩，从2万元降至1万元左右。“这个案例放大到整个行业同样适用。尽管互联网带来的利润很薄，但拒绝它，就意味着主动放弃市场竞争力。”

四、未来出路：思维转变与资产重塑

基于此，商业地产的出路在于根本性的经营思路转变。

对于空置压力巨大的写字楼，可积极探索改造为精品民宿、人才公寓或特色酒店等更符合当下需求的空间业态，以提升资产价值和去化速度。

对于传统购物中心与商铺，则必须彻底摒弃单一收租模式，主动帮助场内商家利用短视频、本地生活平台、直播带货等互联网工具引流增效，共同打造线上线下融合的消费场景。

商业地产的“至暗时刻”也是“洗牌时刻”。砂之船的成功与一家素粉店的生存智慧，共同揭示了一个朴素而深刻的道理：在挑战与机遇并存的当下，唯有摒弃旧思维，以差异化定位切入市场，并以开放姿态拥抱互联网，完成线上线下的无缝融合，方能在激烈的市场竞争中杀出一条通向未来的血路。这场关乎存亡的转型，已然刻不容缓。（文/黄学涛）